Lorsque que l’on parle d’investissement immobilier, de constitution d’un revenu supplémentaires, de devenir rentier grâce à l’immobilier, le statut de SCI entre rapidement en jeu. La SCI ou Société Civile Immobilière est une société composée de deux ou de plusieurs personnes qui décident d’acquérir et de gérer ensemble dans un cadre légal un bien ou un immobilier. On s’interroge souvent sur la nécessité de créer ou non une SCI pour exploiter un bien immobilier. Ce statut présente en effet plusieurs avantages. Faisons le point !

La SCI, tout savoir sur ce statut

Créer une Société immobilière civile (ou SCI) présente plusieurs intérêts non négligeables : administratif, fiscal et patrimonial. Avant de faire votre choix, il est important de comprendre les rouages de cette forme juridique pour pouvoir en tirer les bénéfices. Ce statut offres de nombreux avantages

A quoi correspond ce statut ?

Le statut de SCI est un statut de société et à ce titre elle possède des caractéristiques bien particulières :

  • Il n’y a aucun montant minimum ni maximum qui est imposé.
  • Le siège social est obligatoire et peut-être domicilié à l’adresse du gérant sans limite de temps.
  • Les apports de la part des associés peuvent être en nature avec des bien immobiliers ou sous forme monétaire.
  • Les associés au nombre de deux minimums peuvent être des personnes morales ou physiques.
  • Les décisions sont prises lors des assemblés généraux.

Les différentes formes de SCI

Il existe plusieurs formes de SCI qui présentes des caractéristiques différentes. Parmi celles-ci on retrouve :

  • La SCI familiale, qui permet de gérer un bien immobilier en famille. Elle est couramment utilisée lors de succession. Les associés doivent appartenir à la même famille.
  • La SCI de location comme son nom le laisse comprendre s’agit d’une forme de SCI dans laquelle les associés souhaitent gérer un bien immobilier pour le mettre en location.
  • La SCI de jouissance à temps partagé est une forme largement utilisée pour les résidences principales. Chacun des associés possède un temps d’occupation du bien immobilier. Cette période est calculée en fonction des parts investies.
  • La SCI d’attribution a pour but de construire ou d’acquérir un bien immobilier dont la division est déjà prévue par les statuts en fonction des parts de chaque associé.
  • La SCI de construction-vente est une exception à la règle. En effet, puisque son activité consiste à construire un bien immobilier dans l’optique de le revendre ensuite, elle se rapproche de celle d’un promoteur et donc d’une activité commerciale.

Bénéficier d’un avantage fiscal avec la création d’une SCI

Il existe deux régimes fiscaux différents possible lorsque l’on souhaite créer une SCI. En effet ce statut permet de pouvoir gérer un bien immobilier à plusieurs dans un cadre légal et à ce titre, en matière d’imposition, il est possible de 

  • Recourir à l’imposition sur la société de personne
  • Recourir à l’impôt sur les sociétés. Cette option permet

Créer une SCI, comment cela fonctionne ?

Il est important de comprendre comment fonctionne une SCI et quels sont les points à connaitre lorsque l’on souhaite utiliser ce statut :

La gérance de la société

La gestion de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants désignés soit lors de la constitution de la société soit après un vote des associés. Généralement, ce gérant s’occupe des affaires courantes de la SCI, prend les décisions concernant l’achat d’un bien immobilier de la SCCI ou de l’acquisition d’un nouveau. Il doit, pour toutes décisions importantes, faire appel et obtenir l’accord des autres associés.

La répartition des bénéfices et des dettes de la SCI

Chaque associé a le droit de prétendre à un part des bénéfices de la SCI. Cette part est, en général, calculé à partir des parts initiales dans le capital. Chacun est également responsable des dettes de la société. Le mode d’attribution doit apparaitre dans les statuts de la société.

Quel régime fiscal choisir dans le cadre d’une SCI

En ce qui concerne la fiscalité, la gestion d’une SCI peut s’avérer complexe puisqu’elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu.

Dans le premier cas, en IS, la SCI est imposable selon un barème défini par la loi. Les bénéfices sont calculés après paiement des impôts. Si ceux-ci sont distribués, alors chaque associé devra payer des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers.

Dans le premier cas de figure, l’IR, chaque associé personne physique est imposé individuellement sur ses revenus fonciers. La SCI n’a pas d’obligation de présenter un bilan annuel.

Créer une SCI, les avantages

La création d’une SCI peut présenter plusieurs avantages, idéal pour un investissement immobilier. Ce statut permet la gestion d’un bien immobilier avec plusieurs associés. Voici quelques avantages :

  • Lutter contre l’indivision : Il est spécialement stipulé dans les statuts de la SCI, la part sociale attribuée à chaque héritier ainsi que le droit de vote de chacun. Le partage se résume donc à un partage de parts sociales.
  • Un avantage fiscal : Généralement soumise à l’IR, il est possible pour une SCI de choisir l’IS afin d’éviter de payer un impôt trop élevé en contrôlant son revenu imposable.
  • Une facilité de gestion : Toutes décisions concernant la gestion d’un bien immobilier en cas de vente ou de mis en location doivent être prises avec l’accord de tous les associés.

Les inconvénients de ce statut juridique

Le statut de SCI peut également présenter quelques freins :

  • La création du statut : la création d’une SCI implique d’engager de nombreuses formalités. Ces dernières prennent du temps et nécessite un investissement de départ d’au minimum 1500€.
  • La gestion des dettes : Chaque associé de la SCI est tenu personnellement de payer la dette de la société avec ses propres biens en fonction de leurs parts et de leurs obligations dans la société.
  • La rigidité du statut : Une fois qu’une SCI a opté pour le régime d’imposition sur les sociétés, elle ne peut plus choisir l’imposition sur le revenu.

Comment créer une SCI

Les caractéristiques de la SCI en font un statut juridique utile pour gérer un patrimoine, investir, ou organiser la transmission d’un bien immobilier. Création de SCI et démarches administratives peuvent sembler complexes. Faisons le point !

La rédaction des statuts de la société

La rédaction des statuts est la première formalité pour créer une SCI. C’est dans ce document que vous pourrez définir les modalités et les pouvoirs accordés au gérant de la SCI. C’est donc un outil essentiel, auquel il faut porter une attention toute particulière pendant vos démarches de création de SCI.

Les mentions qui doivent apparaitre sur le document sont les suivantes :

  • Nom de la SCI
  • Nom des associés
  • Objet social (obligatoirement non-commercial)
  • Le capital social apporté par chaque associé, que ce soit en nature ou en numéraire.
  • La durée de vie de la SCI, qui ne doit pas dépasser 99 ans.

La rédaction des statuts de la SCI est la formalité qui demande le plus de temps en raison de son importance. Le statut définit la gestion future des biens immobiliers.

Le dépôt de fond

Ensuite il faudra procéder à l’ouverture d’un compte bancaire sur lequel vous allez déposer le montant du capital social de la SCI. Pour rappel, le capital social correspond à la somme des apports réalisés par les associés.
Un justificatif de dépôt de fonds sera alors délivré par l’organisme bancaire. Ce dernier sera nécessaire pour l’immatriculation de la SCI.

Publication d’une annonce légale

La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé est une formalité de création de votre SCI qui assure la publicité de votre démarche. Il est nécessaire d’annoncer dans un journal agréé que vous immatriculez une SCI.
Cette annonce devra alors comporter :

  • La dénomination de la société
  • La forme juridique
  • Nom des gérants
  • L’adresse du siège sociale
  • Date de prise d’activité

Constitution du dossier d’immatriculation

Le dossier d’immatriculation comporte un certain nombre de documents obligatoires :

  • La déclaration de non-condamnation. Le gérant de la SCI doit signer une “déclaration de non-condamnation et de filiation”. Ce document a deux objectifs : s’assurer que le gérant n’est pas visé par une interdiction judiciaire de gérer d’une société, et détailler sa filiation pour vérifier son identité.
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs. C’est une déclaration qui a pour objectif de lutter contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Vous devez déclarer quels sont les bénéficiaires effectifs de la SCI, c’est-à-dire qui sont les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de votre société.

Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce

Une fois votre dossier complet, vous pouvez donc l’envoyer au greffe pour obtenir l’immatriculation de la SCI. Cela permettra à la SCI de se voir attribuer un numéro Siren. L’immatriculation de la SCI correspond à la naissance officielle de votre SCI, par le biais de laquelle vous obtiendrez un extrait K-Bis. C’est donc une étape essentielle.
Ensuite, le greffe étudie les pièces du dossier pour vérifier leur concordance et leur validité, et peut soumettre des demandes complémentaires (on parle de “rejet”) si le dossier est incomplet. Il valide ensuite le dossier, et édite l’extrait K-Bis qui permet à la société civile immobilière de prouver son existence et d’effectuer tous les actes nécessaires.